[문]대구에 살고 있는 저는 이미 임차인 A가 3,000만원에 임차하여 거주하고 있는 상태였고, 그후 집주인인 은행에서 근저당 7,000만원을 받은 후에 제가 다시 임차보증금 2,000만원에 입주하였습니다. 제가 입주한 후에 집주인은 다시 다른 은행에서 근저당 3,000만원이 더 실행되었네요. 경매가 진행되고 있는데 임차인 A는 배당요구를 하지 않았습니다. 예상낙찰가를 1억원으로 예상할 경우 제가 배당 받을 수 있는 금액은 얼마인가요?

[답]1순위 : 경매비용, 2순위 임차보증금 2,000만원의 소액임차인 : 1,400만원, 3순위 : 근저당 7,000만원 인 채권자 7,000만원, 4순위 : 근저당 3,000만원인 채권자에게 나머지 금액이 배당됩니다. 우선 배당요구를 하지 않은 대항력있는 임차인 A의 보증금 3,000만원은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 대항력이 존재하는 임차인은 배당신청을 하여 경락대금에서 임차보증금을 변제받게 되며, 부족한 부분은 낙찰자에게 인수함으로써 보증금 전액을 변제받게 됩니다. 하지만 이처럼 배당신청을 하지 않은 경우에는 낙찰자가 보증금 전액을 변제하여야 합니다.

배당요구를 하지 않은 대항력있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 대항력이 존재하는 임차인은 배당신청을 하여 경락대금에서 임차보증금을 변제받게 되며, 부족한 부분은 낙찰자에게 인수함으로써 보증금 전액을 변제받게 됩니다. 하지만 이처럼 배당신청을 하지 않은 경우에는 낙찰자가 보증금 전액을 변제하여야 합니다.

대항력이 없는 임차인 A,B는 반드시 배당요구종기일 이전까지 배당신청을 하여야 합니다. 만약 배당신청을 하지 않았을 경우에는 후순위권리자에게 부당이득반환 청구를 할 수 없고 낙찰자에게도 주장할 수 없습니다.

주택임차인이 임차주택을 인도 받고, 주민등록까지 마치면 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있습니다. 주택을 인도받는다는 것은 주택에 입주하여 주택을 점유하는 것을 의미하며, 주민등록을 마친다는 것은 전입신고를 한 것을 뜻합니다. 제3자에 대하여 대항할 수 있다는 것은 임차주택이 다른 사람에게 넘어가거나 경락(=낙찰)되더라도 새로운 집주인이나 경락인에게 집을 비워줄 필요가 없다는 것을 의미합니다.
* 다만, 위 대항요건(주택인도, 주민등록)을 갖추기 전에 등기부상 선순위 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있었다면 주택이 경매되는 경우 경락인에게 대항할 수 없습니다.

수 개의 부동산에 대하여 1건으로 경매절차를 진행하는 경우 그 중 일부의 부동산만이 낙찰되어 대금이 납부된 때에 그 부동산만에 대하여 배당을 실시할 것인지 다른 부동산이 낙찰되는 것을 기다려 동시에 배당할 것인지에 대하여는 집행법원의 판단에 따라야 할 것이므로 낙찰대금이 완납된 부동산만에 대하여 먼저 배당을 실시할 수 있는지에 대하여는 해당 법원에 문의하시기 바랍니다.
참고로, 차순위저당권자 기타 이해관계인의 이익을 고려하는 한편 배당기일의 수회 지정에 따르는 집행비용의 추가 부담과 나머지 부동산의 매각전망 등을 고려하여 나머지 부동산이 매각된 후에 배당기일을 일괄 지정하기 위하여 보류하는 경우가 많이 있습니다.
임차인은 임차주택을 낙찰자에게 인도하지 아니하면 배당금을 수령할 수 없으므로 임차주택의 반환을 증명하는 서면으로 낙찰자의 명도확인서 및 인감증명을 제출하도록 하고 있는데, 현황조사보고서나 다른 자료에 의하여 임차인이 점유하고있지 않다는 사실이 확인되면 명도확인서도 없어도 가능할 것이나 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 하고 주민등록을 이전하였다는 것만으로는 임차주택을 반환하였다는 증명이 충분하지는 않습니다.
낙찰자는 대금을 완납한 때에 그 소유권등기가 하지 않고도 해당 부동산의 소유권을 취득하며, 낙찰자가 소유권을 취득하였다고 하더라도 동시이행항변권을 행사할 수 있는 임차인이 경매절차에서 배당을 받지 못하고 있는 동안에는 임차주택의 명도를 요구할 수 없습니다.