경매등기전 전입 소액보증금의 세입자는 최우선변제음 받는다고하지만 실무적으로는 못받는 경우가 발생한다

목받는 세입자를 설명하자면 먼저 급전세를 알아야 한다

급전세란 주로 빌라를 분양받은 빌라주인이 과다한 분양대출로 인해 이자를 납부하지 못해 멀지않아 경매가 진행 될것을 예상하고 경매등기전에 최우선변제금액내에서 급하게 놓는 전세를 말한다 그리고 빌라주인은 이사를 가면서 빌라를 포기한다   

급전세는 인천에서 유행했는데 급전세가 발생되는 시대적 배경과 나대지가격이 싸서 빌라업자가 빌라분양사업으로 돈을 벌 수 있는 지역적 특성이 존재했다

김대중정부는 경기를 부양하기 위해 신용카드 남발 건설경기 부양으로 외횐위기를 극복했다고 추정된다

건설경기 부양책 그중에서 아파트나 빌라분양시 대출을 많이 해 주었다

인천에서 전용18평 신축빌라는 분양가가 7-8천만원이면 대출이 5-6천만원이 나와 빌라분양자는 2천만원이면 새집 빌라에서 살았다 하지만 1-2년도 못버티고 이자를 못내 경매가 진행됬다 이런 빌라는 2002년에서 2005년까지 인천경매법정에서는 신축빌라가 홍수처럼 나왓다 그래서 필자도 2004년도에 24채의 발라를 낙찰받아 매매를 했다 아- 옛날이여

급전세가 어떻게 유통되는가를 자세히 설명한다 채권은행에서 이자를 안내면 경매를 진행한다는 통보를 받은 빌라주인은 이자를 해결할 방법이 없다면 경매가 끝나고 낙찰자로부터 50만원의 이사비를 받고 이사를가야 한다 그런데 소문에 의하면 급전세로 경매기입등기 전에 소액보증금은 최우선변제를 받으므로 그 금액범위에서 급전세를 놓을려고 한다

대개 빌라주인이 직접 급전세를 놓지 못한다 급전세 전문중개업자들이 급전세를 빼준다고 광고를 낸다 

빌라주인이 광고를 보고 전화를 하면 급전세를 놓는데 조건은 선금을 받고 이사를 가야 한다고한다

당시 방2개인 빌라가 2500만원에서 3000만원에 낙찰되므로 최우선변제금을 1200만원을 잡고 부동산중개업자의 수고비를 4-500백만원을 잡으니까 빌라주인에게는 이사를 가면서 위임장을 받고  7-800만원을 준다 급전세를 원하는 사람들도 정상적인 주택을 구하지 못해 급하게 이사를 들어 가니까 그렇게 일을해야 한다

세입자는1200만원을 중개업자에게 전세금도 주고 이사를해서 1년이나 1년6개월을 살면 드디어 경매가 진행된다 낙찰후에 배당날자에 채권은행에서는 배당배제신청을 해 두어서 배당을 못받는다

채권은행과 소송이 진행되면 채권은행에서는세입자에게  전세금을 주엇다는 통장거래내역이나 송금내역통장으로 입증을 하라고한다 대부분 세입자는 전주인집에서 수표로 받아 중개업자를 주엇기 때문에 입증할 수 없다 그러면 정당한 세입자로 인정받지 못해 배당도 못받는다 이때 중개를 햇던 부동산중개업자를 찿으면 이미 간판내리고 잠적한 상태다

얼마후에  인심이 후한 낙찰자라면 1백만원  까칠한 인간만나면 50만원의 이사비를 받고 쫓겨난다  

대부분의 부동산중개업자들은 경매등기 전에  전입한 세입자는 소액보증금이라면 최우선변제된다고 알고 있으나 세입자가 전입신고후 1년내에 경매기입등기가 됫다면 채권은행은 가장임차인이라고 판단하고 배당배제신청을 한다 세입자가 전입신고하고 1년6개월이상되어 경매등기가 되었다면 배당배제신청을 안하는 경향이 있다  

요즘은 누구라도 믿기 어려운 시대다 부동산 거래만큼은 등기부등본을 확인하고 주인명의의 통장에 입금하면 사기나 사고를 예방할 수 있다 정말 확실한 증거이자 영수증이다(인터넷뱅킹으로 내통장에 송금확인)

 만약 사실상 주인은 본인이고 등기부등본상 주인은 형식상 주인으로 처라든지 혈님 어머니라고 하면서 자기한테 돈을 주라고하는 놈이 있거든 더 의심해야 한다 설마가 평생을 좌우한다 매사불여튼튼