경매도 부동산 시장의 일부다.
일반적으로 경매는 부동산 경기와 반비례하지만 투자 시 시장의 전체 흐름을 고려해야 한다는 얘기다. 부동산 상승기와 하강기에 따른 시차도 존재한다. 경매로 나온 물건은 6개월 전에 부도가 난 것이라는 얘기다. 부동산 경기 흐름과 잘 맞춰 따져 봐야지 잘못 판단하면 나 홀로 경매에 참여하거나 고가 낙찰로 손해를 볼 수도 있다. 부동산 경매 투자 시 어떤 점을 따져 봐야 하는지 강은현 EH경매연구소 대표가 10가지 유의점을 제시했다.
① 권리분석을 철저히 하라
경매의 기본은 권리분석이다. 권리분석이란 등기부에 설정된 근저당권, 전세권, 압류 등의 소멸과 임차인의 보증금 인수 여부를 분석하는 것을 말한다.
② 발품을 팔고 또 팔라
경매사고의 두 번째 유형은 시세 오판이다. 상가, 공장, 토지 등은 현장답사를 하지 않으면 물건의 진면목을 알 수 없다.
③ 인도(집 비우기) 없는 경매 없다
경매에서 토지 외에는 어느 누구도 피해 갈 수 없는 부분이 바로 인도(집 비우기)다. 인도에 왕도란 없다. 대화와 인내만이 있을 뿐이다.
④ 특별매각조건을 확인하라
’유치권 성립 여지 있음’ ’대지권 없음’ 등 사건마다 부가되는 조건을 꼼꼼히 살펴보라. 매각 조건을 지키지 못해 보증금을 날리는 경우가 있다.
⑤ 시장흐름에 귀를 기울이라
경매는 일반 부동산 시장의 일부다. 힘들게 낙찰받아 놓고 이를 처분하지 못해 발을 동동 구르는 경우가 있다. 정부정책 등 대외변수도 주시해야 한다.
⑥ 시간을 넉넉히 가져라
낙찰받았다고 당장 집을 어떻게 할 수 있는 것이 아니다. 조바심은 가장 큰 적이다. 특히 인도에서 조급함을 보이면 상대방에게 끌려 갈 수 있다.
⑦ 법원 감정가를 감정하라
감정가는 감정평가기관과 시기에 따라 차이가 난다. 특히 최근처럼 부동산 하강기에는 법원 감정가가 시세보다 높다는 점을 기억하자.
⑧ 자금계획을 구체적으로 세워라
지분경매, 법정지상권, 선순위 임차인 물건 등은 아예 대출이 안 되거나 대출을 받더라도 기대에 훨씬 미치지 못하는 경우가 많다.
⑨ 법정 분위기에 휩쓸리지 말라
입찰법정은 투자자들로 넘쳐난다. 법정에 모인 모든 사람이 진성 투자자는 아니다. 실제 유효 참여자는 30~40%에 불과
하다.
⑩ 일반물건 먼저 특수물건은 나중에
모두 특수물건에 관심이 많다. 그러나 일반물건이 더 많은 수익을 올릴 수도 있다. 오히려 경매전문가들은 일반물건에서 진주를 캔다.
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