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작성일 : 11-01-18 11:36
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글쓴이 :
SGMA (219.♡.24.95)
 조회 : 5,412
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경매 고급주택으로 임대사업하기
대형 고급주택, 외국인 임대주택 활용
경매시장을 통해 고급주택을 낙찰 받으려는 수요가 예전보다는 줄었지만 시장이 꾸준한 데다 경쟁률도 높지 않아 싼값에 낙찰 받을 확률이 크다. 서울에만 한 달이면 150여건 정도의 고급 단독주택과 빌라가 경매에 부쳐진다. 낙찰가율은 70%대. 현재 외국인을 상대로 한 임대사업은 한남 ․ 이태원 ․ 성북 ․ 이촌 ․ 방배동 등 외국인 밀집지역으로 한정적인 지역에만 활성화되어 있다.
역삼동에 살고 있는 김◯◯(66)씨는 작년 말 방배동에 있는 고급빌라를 낙찰 받아 외국인 상대로 짭짤한 임대수익을 올리고 있는 경우다. 교직에 몸담다 정년퇴직한 김씨는 퇴직금과 여유자금으로 투자처를 찾다가 저가매입의 기회가 많은 법원경매에 관심을 갖게 됐다. 두 달 동안의 물건 답사 끝에 방배동의 70평 고급빌라를 경매로 낙찰 받았다. 감정가 6억5000만 원 짜리 빌라를 4억2100만원에 낙찰 받아 외국상사 임원에게 월세로 매달 800만원에 2년간 임대했다. 김씨는 세금으로 2천700만원과 이사비 500만 원 등 총 4억5300만원을 들여 투자금액 대비 매월 2% 이상 높은 수익을 올리고 현재 시가 8억 원의 고급빌라를 소유하게 된 것.
경매를 통해 주택을 낙찰 받아 임대사업을 할 경우 신경 써야 할 부분이 많다. 우선 염두에 둬야 할 것이 세입자의 명도(집 비우기)다. 아무리 싼값에 경락 받았다 하더라도 세입자의 마찰로 명도소송까지 제기된다면 금전적 손해로 이어질뿐더러 정신적 고통도 따른다. 되도록 입주 전 세입자를 만나 이사계획이나 명도저항 여부를 신중히 확인하고 넉넉한 이사비용을 책정해 두는 게 좋다.
법원에서 매긴 감정가도 신중히 확인해봐야 한다. 경매에 부쳐지기 3~5개월 전에 매겨지는 감정가는 현재 시세와 차이가 많고 또 터무니없이 높게 감정된 경우가 허다하다. 초보 투자자가 과다 책정된 감정가가 시세인줄 알고 입찰했다 되레 손해를 보는 경우도 비일비재하다.
특히 거래가 많지 않아 환금성이 떨어지는 고급주택 ․ 빌라에서 과다 감정가 문제가 속출하는 만큼 입찰 전 감정가와 현 시세를 조사해야 한다. 입찰 전 인근 중개업소를 반드시 들러 현재 시세는 물론 매도 ․ 매수호가도 충분히 알아봐야 한다.
경매물건 취득의 단점 중 하나는 주택 내부시설 확인이 어렵다는 점이다. 경매에 부쳐져 손해를 보게 된다고 생각하는 집주인과 세입자는 입찰자의 요구대로 주택 내부를 공개하지 않는다. 따라서 입찰자는 법원이 공개 열람하는 감정서상 평면도나 구조도로 집 구경을 마쳐야 한다.
그러나 기지(?)를 발휘해 집안 내부를 확인하고 입찰하는 게 좋다. 인근 중개업소를 이용해 비슷한 내부구조를 가진 위, 아래 주택이나 일반매물로 가장해 직접 찾아가 보면 쉽게 내부구조를 확인해 안심하고 일찰 할 수 있다.
최근 임대주택이 저금리 특수를 타고 각광을 받고 있어 초보 투자자들이 경락잔금 대출제도를 이용해 무리하게 소형주택 여러 채를 고가로 낙찰 받는 경우가 많다. 그러나 주택 임대사업이 반드시꿩 먹고 알 먹는장기적인 투자종목은 아니다.
경매투자 전 충분한 수익성 분석과 함께 꼼꼼한 투자성 분석을 해야 한다. 소형주택 가격이 크게 오른 만큼 여유자금을 활용해 안정적인 월세수익을 거둔다는 마음으로 투자해야 성공할 수 있다.
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