한신서래, 연초보다 4억 더 불러도 매물 거둬
현대동궁 82㎡, 호가 6월보다 6억 올라
주민은 ‘통합재건축’ 원하지만 분담금·조합장 선출 관건
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| 6일 찾은 한신서래아파트. 오는 12일 통합재건축 설명회를 열 예정이다. 윤성현 기자 |
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“한신서래아파트 64㎡(이하 전용면적)가 지난 2월 18억7000만원에 팔렸잖아요.
그걸 22억원에 사겠다고 해도 팔겠다는 집주인이 없네요.”
반포동 A공인중개사무소 대표
[헤럴드경제=윤성현·김희량 기자] 지난 6일 찾은 서울 서초구 반포동 일대에서는 최근 통합재건축에 대한 기대감을 곳곳에서 발견할 수 있었다. 한신서래, 궁전, 현대동궁 등 노후 아파트 세 단지를 통합해 재건축하려는 움직임이 가시화되며 관련 문의도 늘어나고 있다는 게 부동산들의 설명이다.
수억원을 더 내고 집을 사겠다는 매수대기자도 나왔지만 중개업소들은 매물이 없어 팔지 못하고 있다. 현지 A공인중개사무소 대표는 “단지마다 용적률과 대지지분도 다르고 이해관계가 복잡하다”면서도 “통합재건축을 하면 집값이나 가치가 확실히 오르니까 집주인들은 ‘급할게 없다’는 분위기”라고 전했다.
재건축 기대감에 매물 ‘쏙’ 사라져…토허제도 영향
재건축 기대감과 더불어 다른 반포동 신축 아파트 대비 낮은 가격은 이들 세 단지에 대한 수요를 끌어올리는 요인이다. 그러나 토지거래허가제 등의 문제로 실거래가 성사되기는 쉽지 않다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 토지거래허가구역 확대 재지정이 시행된 지난 3월 24일 이후 세 단지를 통틀어 거래는 총 9건에 불과했다. 한신서래 4건, 현대동궁 3건, 궁전 2건으로 모두 한 자릿수에 그쳤다.
인근 한 공인중개사는 “전세 낀 매물은 토허제 실거래 의무를 다하기가 어려워서 이 이유로 도로 집주인이 회수한 경우가 2~3건 있다”면서 “그렇지만 재건축 기대감에 따른 매물 감소를 부동산들은 제일 큰 배경으로 본다”고 말했다.
한신서래아파트는 개인간 직거래를 제외하면 7월 15일 145㎡가 34억5000만원에 거래 신고된 것이 마지막이다. 인근 B공인중개사무소 대표는 “현대동궁 82㎡는 6월 10일 21억5000만원에 팔린 뒤 현재 매물은 27억~28억원 수준”이라며 “25억원에 사겠다는 문의는 있으나 높아진 호가에 거래가 불발됐다”고 말했다. 이어 그는 “한신서래 등 서래마을 일대는 한강변 반포 재건축 단지들보다 상대적으로 저렴한 가격대에 진입이 가능해 수요는 높고 팔려는 사람은 드문 것”이라고 설명했다.
‘사업성 높아진다’는 통합재건축…걸림돌은 없나
세 단지의 통합재건축 논의는 소규모 재건축보다 통합을 통한 대단지 개발이 수익성을 높인다는 성공 사례가 쌓이며 더욱 힘을 받고 있다. 래미안 원베일리(신반포3차, 경남아파트 등을 통합)와 메이플자이(신반포 8~11·17차, 녹원한신, 베니하우스 등)는 여러 단지를 통합해 재건축하며 단지 규모와 사업성을 키워 고급 신축 아파트로 탈바꿈했다. 특히 래미안 원베일리는 지난 6월 27일 전용 84㎡가 72억원에 거래되며 반포의 대표 아파트로 자리 잡았고, 이는 다른 단지 주민들에게도 강한 자극이 되고 있다.
다만 통합 논의가 현실화되기 위해선 풀어야 할 숙제도 많다. 무엇보다 세 단지의 평형 배치와 입장이 제각각이기 때문이다. 한신서래아파트의 경우 45㎡부터 147㎡까지 6개 평형이 혼재돼 있고, 궁전은 대형 평형(117·146·205㎡) 위주, 현대동궁은 중소형(70·82㎡) 중심이다. 기존 용적률도 각각 216%(한신서래), 155%(궁전), 195%(현대동궁)로 달라 각 아파트 단지의 재건축 사업성이 확연하게 상이하다.
통합 재건축을 위해서 세 단지의 통합 조합 설립이 필요하지만 사업 속도 차이로 인해 시간이 걸릴 전망이다. 이 중 가장 앞서 있는 곳은 궁전아파트다. 궁전아파트는 2015년 추진위원회를 설립했다.
단지 사정에 능한 한 공인중개사는 “궁전아파트가 오는 9월 통합 재건축 논의가 본격화되기 전까지 조합설립총회를 열고 먼저 조합 설립을 완료할 계획”이라고 전했다. 그러면서 “한신서래아파트는 지난 2월 정비구역 지정 신청을 마친 상태고, 현대동궁아파트는 2023년 리모델링 추진이 논의됐으나 무산됐다”며 “최근 세 단지 통합 재건축 논의가 본격화되며 다시 활기를 띠고 있다”고 덧붙였다.
향후 통합 재건축 성패는 세 아파트의 합의 여부가 관건이다. 현지 C공인중개사무소 대표는 “궁전아파트는 기존 용적률이 낮고 세대들이 갖고 있는 대지지분이 많아 통합 재건축의 유인이 낮은 것이 사실”이라며 “이해관계를 얼마나 잘 조율하느냐가 핵심”이라고 강조했다.
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| 6일 찾은 현대동궁아파트의 모습. 윤성현 기자 |
이에 한신서래아파트 통합재건축 추진준비위원회는 12일 아파트 주민을 대상으로 설명회를 연다. 이날 설명회엔 아크로리버파크 조합장을 지낸 한형기 씨가 참석해 통합 재건축의 필요성과 효과에 대해 설명할 예정이다. 해당 설명회 이후 9월까지 이들 세 단지는 통합재건축을 위한 주민 동의서를 받을 것으로 전해졌다.
해당 단지 통합재건축 사업적 이점에 대해 한형기 전 아크로리버파크 조합장은 “통합재건축으로 세대수가 1300세대 이상으로 늘어나면 조합원당 부담하는 공사비 단가가 낮아지고, 선호도 높은 시공사들이 입찰에 나서게 된다”며 “서울시나 구청 차원에서도 대단지 인센티브를 통해 인근 도로, 공원 등을 무상으로 편입시켜주면 부지가 늘어나고 일반세대 분양분이 늘어나는 이점이 있다”고 설명했다.
또한 그는 “통합재건축 진행 시 조합장을 어느 단지에서 선출하느냐가 또다른 쟁점사항인데, 그로 인해 조합원에게 미치는 이득이나 손해가 없다면 (조합장이) 어디 단지에서 되든 상관없는 사항”이라며 “3년 안에 이주까지 하는게 이번 통합재건축의 목표”라고 전했다.
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