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[서울경제]
서울 강서구 마곡동 아파트 내 58㎡ 규모 상가가 지난달 8번의 유찰 끝에 겨우 새 주인을 찾았다. 특별한 흠이 없는 매물이었고 인근 상가에 비춰 감정가는 14억 5000만 원에 책정됐다. 하지만 경매 개시 때마다 낙찰자는 나타나지 않았고 결국 낙찰가는 2억 4300만 원에 그쳤다. 낙찰가율은 17%에 불과했다.
지하철 3호선·신분당선 양재역 바로 앞 오피스텔 상가 역시 찬바람을 피하지 못했다. 오피스텔 내 496㎡ 규모 상가의 감정가는 33억 2900만 원에 달했다. 하지만 수차례 유찰됐고 결국 감정가의 46% 수준인 15억 1550만 원에 낙찰됐다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “소유주가 매매에 실패하고 경매로 넘어갔다”며 “요즘 상가 임차인 구하기가 워낙 어려워 반값에 낙찰된 것으로 보인다”고 설명했다.
경매시장에서 상가 외면 현상이 확산하고 있다. 서울 핵심 상권으로 꼽히는 강남권에서조차 ‘반값 낙찰’이 속출하고 있고 경기·인천 지역에서는 주인을 찾지 못한 물건이 쌓이고 있다. 반면 이자를 감당하지 못하고 경매시장으로 넘어오는 물건은 증가하면서 낙찰가와 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이 더욱 하락할 것이라는 전망이 나온다.
5일 부동산 경·공매 데이터 전문 기업 지지옥션에 따르면 지난달 서울 상가 낙찰률은 21.2%에 그쳤다. 경매 물건 10건 가운데 낙찰된 것은 2건에 불과하다는 의미다. 실제 서울 주요 상권에서도 번번이 낙찰에 실패한 사례가 나타나고 있다. 종로구 관철동 청계천 대로변에 있는 49㎡ 규모 상가는 지난달 감정가의 51%인 2억 1000만 원에 경매가 진행됐는데 응찰자가 없어 유찰됐다.
경기와 인천 지역도 찬바람을 고스란히 맞았다. 인천 서구 청라동 47㎡ 상가는 지난해 말부터 총 8번의 경매를 진행했음에도 불구, 지난달 또다시 유찰됐다. 최저 입찰가는 감정가의 8%인 4200만 원까지 내려갔지만 새 주인을 찾는 데 실패한 것이다. 경기 하남시 망월동 54㎡ 규모 상가도 감정가의 34%인 5억 1450만 원에 지난달 경매가 진행됐지만 낙찰에 끝내 실패했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “거듭된 유찰에 최저 입찰가가 크게 내려간 물건이라도 앞으로 경매 건수가 늘어날 것으로 보이는 데다 상업용 부동산에 대한 수요가 아직 회복되지 않은 것도 경매 지표 하락에 영향을 미친 것으로 해석된다”고 말했다.
경매시장에서 상가가 외면 받는 가장 큰 요인으로는 임대료 하락이 꼽힌다. 한국부동산원에 따르면 올해 2분기 전국 중대형 상가의 임대가격지수는 전 분기 대비 0.1% 하락했다. 1분기(-0.04%)보다 하락 폭이 더 커졌다. 같은 기간 서울에서도 광화문(-0.37%), 충무로(-0.33%), 신촌·이대(-0.29%) 등 주요 상권의 임대가격지수가 내림세를 보였다. 이는 높은 물가와 오프라인 상권 침체에 임차인을 구하기 어려워진 데 따른 결과로 풀이된다. 서울 중대형 상가 공실률은 2023년 2분기 8.4%에서 올해 2분기 8.7%로 2년 연속 상승했다.
최저임금 인상 등 여파에 개업이 줄어든 것도 영향을 미친 것으로 보인다. 서울시 상권 분석 서비스에 따르면 외식·서비스·도매업의 개업률(전체 상가 수 대비 개업 수)은 지난해 1분기 2.6%에서 올해 1분기 1.7%로 낮아졌다. 서초구 ‘메이플자이’, 송파구 ‘잠실르엘’, 동대문구 ‘휘경자이디센시아’ 등 서울의 주요 재건축 조합도 상가 매각에 난항을 겪으면서 올해 통매각을 진행한 바 있다. 상가 통매각은 개별 분양보다 분양 수익이 적지만 조합 입장에서는 미분양 리스크를 덜 수 있다. 총 1만 2000여 가구로 국내 아파트 단지 중 규모가 가장 큰 강동구 ‘올림픽파크포레온’ 상가 입점률도 여전히 50%대에 머물고 있다.
반면 신규 경매 물건은 계속 쌓이고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 올해 6월 수도권 집합건물의 임의경매 개시 결정 등기 신청 건수는 4758건으로 1월보다 약 79% 증가했다. 지난해 같은 달(2364건)과 비교해서도 8% 늘었다. 임의경매는 채무자가 빌린 돈과 이자를 제때 갚지 못할 경우 은행 등 채권자가 대출금 회수를 위해 담보로 제공한 부동산을 경매에 넘기는 절차를 뜻한다. 통상 신청일로부터 6개월 뒤에 경매 절차가 개시되는 것을 고려하면 올해 말께 집행 건수가 크게 늘어날 것으로 예상된다. 부동산 업계의 한 관계자는 “금리가 다소 하락하면서 올해 아파트 등 주택 신규 경매 신청이 감소세를 보이고 있는 것을 고려하면 경기 침체에 경매로 넘어온 상가 물건이 늘어난 영향으로 분석된다”고 말했다.
