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특히 이 지역은 같은 지역구의 합정동과 함께 서울에서 거의 마지막 남은 한강변 재개발 가능 지역으로 꼽히고 있어 투자자들의 관심이 집중된다.
이달 19일 열린 제5차 서울시 소규모주택정비 통합심의위원회에서 망원동 456-6번지 일대(7만7449㎡)가 모아타운 심의를 통과했다, 모아주택 8개소 추진 시 총 1512세대가 공급될 예정이다. 세대 수는 기존 939세대에서 573세대 늘어난다. 지난 2022년 6월 서울시의 모아타운 후보지로 선정된 21곳 중 한 곳이다.
모아타운은 2022년 오세훈 서울시장이 도입한 개발 사업으로, 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 중층 아파트 단지로 바꾸는 소규모 주택정비사업이다. 모아타운으로 지정되면 일반 재개발보다 사업 승인 요건을 크게 낮춰주고 주차장과 공원 등 기반시설 조성에 필요한 사업비도 서울시로부터 지원받게 된다.현재 서울시내 노후화가 심한 지역 80여 곳에서 추진되고 있다.
이 일대도 노후 건축물이 밀집해 주차장과 같은 기반 시설이 부족했고 반지하 등 주거환경이 열악한 곳이었다. 이번 모아타운 관리계획은 △용도지역 상향(제2종(7층 이하)→제2종 일반주거지역) △기존 가로 유지 및 블록단위 모아주택 사업 추진 계획 △특별건축구역 지정 △모아주택 디자인 가이드라인 등을 담았다.
한강변 경관 향상을 위한 계획을 담고 있다. 시는 대상지가 망원한강공원과 가까운 만큼 한강공원으로 접근하는 두 개의 보행 나들목을 활용한 보행 특화 가로와 커뮤니티 가로를 계획해 인접 지역 정주 여건 또한 개선한다. 한강을 찾는 시민들을 위해서 망원한강공원과 연결된 망원로에는 연도형 가로 활성화 시설을 배치하고 희우정로에는 개방형 공동이용시설을 배치해 한강 이용 시민과 지역 주민이 함께 이용할 수 있는 매력적인 여가 공간을 제공할 예정이다.
당초 9개 구역으로 나누어 사업을 진행 중이었으나 총 160여세대가 거주하는 현진에버빌 아파트와 한강대주피오레 아파트, 그리고 상가가 많은 457번지 일대는 사업에서 빠져 8개소가 남았다. 이중 망원동 454-3번지 일원은 사업 속도가 가장 빠르다. 이 구역은 조합 설립을 마치고 지난해 DL건설로 시공사까지 선정했다. 지하 2층∼지상 최고 15층, 3개 동, 공동주택 219가구를 지을 예정이다.
인근 K공인 관계자는 "아무래도 상가 소유자 입장에선 철거하고 착공하는 사업기간 동안 임대료를 받지 못하고 상가 세입자도 영업을 중단해야 하는 문제가 있어 상가가 많은 구역일수록 개발 사업에 동의하기가 어렵다"면서 "현재 주민 동의율 사업속도가 가장 빠른 곳은 454번지 456번지, 459번지 일대"라고 전했다.
인근 중개업체들에 따르면 이 지역은 전세가율이 낮아 소형 빌라 등의 갭(차액) 투자에도 최소 3억~4억원이 들고, 차후 재개발 분담금도 수억원대가 추가로 들 것으로 예상된다. 하지만 서울 시내 한강 조망 아파트의 가치가 갈수록 더 높아지고 있다는 점을 기대한 투자자들은 모아타운 후보지로 지정된 이후 '눈독'을 들이고 있다.
한 부동산 투자자문사 관계자는 "현재 용산·성수·흑석·영등포 등 대부분의 한강변 지역은 이미 아파트 재건축이 진행되고 있다. 마포 한강변은 서울에 마지막 남은 한강변 재개발 가능 지역으로 상권, 교통 등 학군 빼고는 모두 좋다고 할 수 있는 입지다"라면서 "남향 한강 조망의 신축 아파트의 가치는 향후 20억원이 넘을 것"이라고 전망했다.
실제로 강변북로와 내부순환로 이용이 편리하고, 마포구민 체육센터 및 망원유수지 체육공원과 연접해 생활 환경도 좋은 편이다. 또 서울 대표 상권 주 하나인 '망리단길'과 홍대 상권까지 생활권 내에 있다.
올해 2월 '모아주택 1호'(광진구 한양연립)가 착공에 들어갔다. 하지만 모아타운 사업은 여전히 초기 단계로 후보지들 곳곳에서 잡음이 들려오고 있다. 앞서 광진구 자양4동은 모아타운 사업을 더 이상 진행하지 않기로 결정했다. 또 강남구 삼성2동·개포4동·역삼2동은 모두 모아타운 대상지 선정이 결국 불발됐다. 주민들의 반발과 투기 세력 유입 가능성 때문이었다. 해당 지역 임차인에 대한 대책도 없다는 점이 계속해서 문제로 지적받고 있다. 모아타운이 사업성이 높고 속도도 빠르지만, 다른 재개발 사업과 마찬가지로 투자 시에는 여러 요건을 고려해 신중하게 접근해야 한다.
