오늘부터는 건축법상 위반건축물, 하수도법, 소방법, 주차장법을 차례대로 포스팅하려 합니다.

용도변경뿐만 아니라 신규입점시에도 반드시 알아야 할 내용으로

상가중개에 있어서 아주 중요한 내용들이 될 거 같아요..

계속해서 많은 관심 부탁드리며 힘차게 시작해보겠습니다.

위반건축물은 어떤 건축물을 말하는 걸까요??

사용승인받은 건축물을 이후에 건축법에서 규정한 절차를 이행하지 않고

무단으로 용도변경하거나 증축, 개축, 대수선 등의 건축행위를 한 건축물을 의미하는데요..

대개 항공촬영이나 민원 제기에 의해 적발되는 경우가 대부분입니다.

먼저 건축법에서 규정한 조문을 살펴보겠습니다.

건축법 제79조에서 제80조의 2까지 조문을 옮겼는데요..

꽤나 복잡하죠??ㅎ

지금부터 쉽게 풀어서 설명드리겠습니다.

앞서 말씀드린 바와 같이 항공촬영이나 민원 제기로 인해 위반내용이 적발되면

시정명령과 벌금이 부과되고 그래도 시정되지 않으면

이행강제금이 부과됩니다.

법적으로는 행정대집행(강제철거)도 할 수 있다고 되어 있지만

현실적으로 그렇게 하는 경우는 드물죠..

주위에서 자주 볼 수 있는 불법 옥탑방이나

식당 등에서 주방으로 쓰려고 불법 증축하는 경우가 대표적인 예라고 할 수 있겠습니다.

위와 같이 노란색으로 건축물대장상 표시되는 경우와

현황은 불법이지만 건축물대장에 표시되지 않고 있는 경우가 있는데요..

건물 일부분에 불법건축물이 있다면

이 경우 해당 건물 어디에도 용도변경을 할 수 없습니다.

예를 들어 1층 식당에서 불법 증축된 부분이 있다면

그 위층들에 대한 용도변경은 불가능한 것이죠..

꼭 해야 한다면 그 불법 증축된 부분을 원상회복해야 가능해집니다.

이런 부분들을 검토하지 않고 상가중개를 했다면 사고로 이어질 수 있겠죠..

즉 아직까지 건춤물대장에는 기재되어 있지 않다고 하더라도

중개사 입장에서는 현황상 위반에 대해서도 반드시 확인, 설명해야 합니다.

위의 표는 건축법 제115조의 2 제2항 관련하려 별표 15에 규정된

이행강제금의 산정기준입니다.

위반의 종류에 따라 이행강제금도 달라지는 것을 알 수 있는데요..

이행강제금 = 시가표준액 * 위반 부분의 면적 * 요율이 됩니다.

현행법으로는 년 2회 부과할 수 있다고 되어 있지만

대부분 지자체에서는 년 1회 부과하고 있죠..

건축법 제80조에 규정되어 있듯

주택의 경우 특례법이 적용되어 연면적 85㎡ 이하는 최대 5회까지 부과되지만

연면적 85㎡ 초과 주택이나 상가의 경우는 횟수의 제한 없이 해마다 계속 부과하게 됩니다.

많은 분들이 용도에 상관없이 5회만 부과된다고 오해하고 있는 내용이죠..

확실히 정리할 필요가 있겠습니다.

그리고 이 85㎡에는 불법 증축된 부분까지 포함되는다는 거..

아주 중요한 내용이니 꼭 기억할 필요가 있겠죠..

민법에 임차인의 권리 의무 중 임대차 목적대로 사용 수익해야 하는 의무가 있죠..

이런 의무를 위반하는 경우 임대인은 해지권을 갖게 되구요..

해지 시 임차인은 원상회복의무를 지기 때문에

법적으로 이행강제금은 소유자가 부담하는 것으로 되어 있지만

현실적으로 임차인이 내는 경우가 대부분입니다.

위반건축물이 건축물대장에 기재된 경우와 기재되지 않은 경우

업종에 따라 중개가 가능한지를 나타낸 표입니다.

위반 여부에 상관없이 매매라면 확인, 설명 후 중개를 할 수 있지만

임대차계약이라면 이야기가 달라집니다.

즉 중개사고가될 수 있는 것이죠..

이는 단독소유와 구분소유, 대장상 기재 여부와 관계없이 모두 같습니다.

건축물 대장에 기재되어 있지 않더라도 비자유업종의 경우에는 실사가 나올 수 있기 때문에

원칙적으로는 중개하면 안 되는 것이죠..

실사를 나오지 않거나 나와도 발견하지 못하는 경우가 가끔 있겠지만

적발된다면 사고로 이어질 수 있기 때문입니다.

그래도 굳이 입점하려는 임차인이 있다면

특약에 임차인이 불법이 있는 건물임을 확인하고 계약을 했다는 내용이 들어가야 되겠죠..

불법 증축 등이 있는 해당층이 아닌 기타층에 허가, 등록, 신고업종인 비자유업종이 신규입점하려는 경우

현행법상 그 불법 부분이 전유부분이라면 현행법상으로는 입점이 가능하지만

현실적으로 불법 부분이 대부분 공용부분에 존재하므로

중개하지 않는 것이 현명하겠죠..

상가중개 카테고리에 포스팅을 하면서 많은 분들이 전화도 주시고 격려도 해주시는데요..

저 또한 이렇게 기록하면서 다시 공부할 수 있어 참 보람된 시간이 되는 거 같습니다.

이후에도 주차장법, 하수도법, 소방법, 정화구역, 직통계단, 부가가치세 등

중요한 내용들이 많이 남아 있어요..

오픈하기 전 다시 한 번 복습하며 준비할 수 있어 참 감사하게 생각됩니다.

한 주간도 너무너무 수고 많으셨어요..

행복한 금요일 & 주말 보내시길 바랍니다~~~~^^