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작성일 : 10-12-17 12:57
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글쓴이 :
SGMA
 조회 : 3,129
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‘대지권’ 함정을 피해 투자
대지의 함정은 입찰 전 해결여부 체크부터 해보자.
경매 투자를 하려면 권리 상 안전한 물건을 찾아내거나 하자가 있다면 치유하거나 해결할 자신이 있을 때만 입찰해야 하는 것은 기본이다. 대지권의 함정이나 땅의 함정 등 특수한 권리의 함정이 있는 물건을 만나게 되면 당황하기 쉬우나 미리 특수사례에 대한 기본지식을 알고, 해결할 수 있거나 피해나간다면 별 문제가 없다. 대지권에 있어 반쯤 썩은 경매 물건에서 돈이 되는 진흙 속 진주를 캘 확률이 높다.
‘대지권 미등기’ 물건은 아파트 등 공동주택 경매에서 대지지분이 빠진 채 경매에 부쳐지는 집합건물을 말한다. 대지지분이 없는 공동주택은 온전한 소유권이 아니기 때문에 대지의 권리를 주장할 수 없어 문제가 된다. 감정가가 특별히 저평가된 아파트나 다세대라면 대지권미등기인 경우일 가능성이 있다.
대지권이 등기부에 기재되어있지 않더라도 감정평가 금액에 건물과 함께 대지권을 포함한 가격으로 감정한 경우 낙찰 후 대지권등기를 합법적으로 취득할 수 있다. 대지권 미등기 공동주택은 ‘부동산 표시란’이나 경매정보지 상 ‘대지권 면적란’에 대지권이 기재되어 있지 않다.
‘토지 별도등기’는 아파트 등 공동주택에 있어 토지에 문제가 있는 등기를 말한다. 즉 집합건물을 짓기 전에 토지부분에 각종 가압류나 근저당이 설정되어 있다가 경매에 부쳐지게 되면 ‘토지별도등기 있음’이라고 표기된다. 낙찰 받아 거주하는 데는 이상이 없으나 매매 ․ 담보제공 시 제약이 따른다.
매각 물건 상에 ‘토지저당 낙찰자 인수해야 함’이라는 특별매각조건이 붙어 있으면 낙찰자가 인수해야 한다. 그러나 토지채권자가 채권신고를 한 경우, 건물과 토지저당권자가 동일한 경우, 토지저당권자와 건물 준공 후 건물에 대해 추가저당권이 설정된 경우는 낙찰로 인해 소멸된다. 입찰목록이나 등기부의 표제부에 ‘토지별도등기’라 나오면 주의해야 한다.
‘대지 ․ 건물만 경매’ 물건은 한쪽 부동산만 경매로 나온 경우이다. 부동산의 법률적 개념이란 ‘토지와 그 정착물’을 말한다. 법적으로 완전한 부동산은 토지와 건물이 함께 따라다니게 마련이다. 따라서 경매물건은 통상 토지와 건물이 함께 경매에 부쳐지게 마련이다. 그러나 간혹 건물 없이 토지만, 토지 없이 건물만 외롭게(?) 경매에 부쳐질 때가 있다.
이런 물건을 낙찰 받으면 온전한 소유권이 아니기 때문에 유별나게 싸게 나온 경매물건이라면 한쪽이 빠져있는 경매물건인지 확인해봐야 한다. 건물만 입찰이라면 추가비용을 들여 ‘대지’만 별도로 취득해야 하고, 대지만 입찰한다면 건물을 별도로 매입해야 한다. 그러나 다세대주택 등 공동주택 경매물건 중에 토지 없이 주택만 경매 나온 경우 대지 사용료를 지불하는 비용 이상으로 가격이 아주 저렴하다면 입찰을 고려할 만하다.
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